そういえば、第2号物件のこれまでの収支を記載するのを忘れていました。
令和元年の8月に購入してから4年と2か月の成績です。
総収入 17,753,133円（家賃）
総支出 7,313,955円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、固都税）
総純利益 10,439,178円
この物件は外側のハード面はこれまでに説明したようにあまりメンテナンスがかからないようになっていますが、設備での細かい修繕は多数発生しています。
換気扇（キッチン、トイレ、UB）の交換、排水のつまり、キッチン排水の漏水、漏電ブレーカー交換等細かい修繕は3か月に1回くらい発生しています。
あと、入退去時の原状回復については見積もりができた時点で必ず管理会社の担当と現地で立ち会って見積もり内容の精査をしています。
この管理会社の場合立ち合いはおそらくリフォーム業者（なんでも屋さん）に外注しています。
そのため毎回多めの項目で見積もりが上がってくるので、現地で確認して必要ないところは削除しています。
ちなみにこの「なんでも屋さん」、管理会社からすると一次対応をさせるのには非常に便利な存在です。
しかし、問題もあります。ちょっと難しいトラブル、修繕になると結局対応できないのですが出張費は請求されます。
オーナーとしては一次対応は管理会社の社員にやってもらって、そこから適切な業者へふる判断をしてもらいたいものです。
なんで、管理会社の社員が現地に行かずになんでも屋さんに依頼するのか？
管理会社が物件から遠いからです。
この物件は業者が売主で、管理もそのままその業者に任せていいますが、物件から事務所が離れています。
管理会社を変えたい気もしますが、入居者さんを煩わせたくないので基本的には従前の業者に任せるようにしています。
もし、みなさんが管理会社を変える際はやはり物件の近くの業者に任せた方が無難です。
物件から離れるほど余計なお金がかかると思って下さい。
出口について。
この物件は入れ替えの度に家賃を上げてきているので、このままうまくいけばあと12年くらいで投資元本は回収できると考えています。
今のところは売却する考えはありません。
場所も気に入ってますし、東南の角地で50坪あるので将来は自宅を建てる選択肢もあります。
