前回と真逆の話です。 お客さんから、「本の虫さんは誠実そうだから、信用して買ってみるよ。」と言われることがあります。 そりゃそう言われるとうれしいですよ。 でもね、私はいつもこう返します。「ありがとうございます。ついでに私よりもっと物件をよく…

今日は以前からちょっと残念に感じていたことを書いてみます。 詐欺事件が起こるとヤフコメで「儲け話を他人に勧める訳がない。そんなに儲かるなら自分でやればいい」ってよく見ませんか？ これって本当でしょうか。 自己紹介にも書いた通り、私は不動産業界…

そういえば、第2号物件のこれまでの収支を記載するのを忘れていました。 令和元年の8月に購入してから4年と2か月の成績です。 総収入 17,753,133円（家賃） 総支出 7,313,955円（返済利息、管理費、広告料、現状回復費、修繕費、固都税） 総純利益 10,439,17…

第2号物件を購入したポイントの最終回です。 ⑤業者売主 始めの回で書いたようにこの物件は業者が売主でした。 大家さん経験者の方ならご存じでしょうが、売主が個人か業者かで異なるポイントがあります。 不動産の売買を行う際、間に入る業者に3％+６万円+消…

④屋根 今回は第2号物件の屋根についてです。 重量鉄骨造で3階建て以上だとシート防水を用いることが多いです。 シート防水例 鉄骨造の3階建てはパラペット（屋根のふちの低い壁）が立ち上がります。 シート防水だとこのパラペットも含めてラップしやすいので…

さて、3つ目のポイントですがこれも建物に関してです。 ③界床 今回は音の問題なので、アパートを借りる人の参考にもなるかもしれません。 「かいしょう」と読みます。 つまり床のことです。 重量鉄骨造の界床はALCパネルかデッキコンクリートになります。 AL…

今回も第2号物件を購入したポイントの続きです。 前回はファミリータイプについて書きましたが、やはり建物自体が気に入ったのが大きいです。 この建物、当然築30年以上ですから多少傷んでいる部分もありましたが、建てた当時のオーナーさんと工務店がなかな…

今回は初めての1棟アパート購入のポイントを書きます。 この物件については当然全額自己資金は無理なので借入をしました。 元々住宅ローンを借りていた地元の信金からです。 借入額 3,400万円 自己資金 984万円 金利 2.175％ 返済期間 20年 月返済額 17.4万…

今回から第2号物件について書きたいと思います。 平成31年２月に第1号の区分を購入してから半年後、知り合いの不動産業者から連絡がありました。 この業者が売主で4,480万円でアパートを売り出すと。 私は2月に区分を購入したばかりで翌年くらいに2棟目を検…

前回のシミュレーションの続きです。 ☆条件 1K×10世帯 賃料65,000円/世帯 【ハウスメーカーで建てた場合】 必要総費用 10,000万円 65,000円×10世帯×90％＝585,000円 （サブリース90％保証） 年間 585,000円×12＝7,020,000円 【工務店で建てた場合】 必要総費…

サブリースについての続きです。 ④メーカー系のサブリースは工事獲得のためのエサ。 サブタイトルのまま、ハウスメーカー系の建築とセットになっているサブリースは請負工事を獲得するためのエサです。 大手ハウスメーカーは建築工事で通常30％～40％の利益…

サブリースについての続きです。 ③家賃を上げるのが困難。 これは①に通じる内容です。 現在はインフレで家賃は上がり基調です。 特にファミリータイプは建売や分譲マンションの価格上昇に伴ってアパートの賃料を上げても入居が付きやすい状況です。 当然サブ…

今回もサブリースの注意点です。 ②解約できない。 サブリース契約は通常の賃貸借契約と同じで貸主側に正当事由がないと解約できません。 所謂、立ち退きと同じ労力（立退料、明渡訴訟）が必要となります。 サブリース契約は入居者の権利が強く守られる借地借…

今回から数回に分けてサブリースに対する私の考えを書いてみます。 今やメーカーでアパートを建てたらサブリースがセットなのが当たり前になっています。 みなさんサブリースについてどうお考えでしょうか。 まず私の意見を言うと、サブリース契約はお勧めし…

皆さん今の日本の不動産の価格は適正だと思いますか？ 今がバブルなのかどうかは皆さん色々な意見があると思いますが、不動産については間違いなく今がバブルだと私は感じています。 仕事柄たくさんの投資家とお話しをしますが、バブル発生のメカニズムを知…

今回は第1号物件の理想的な出口戦略についてお話します。 今すぐ売る考えはありませんが、減価償却がなくなり総利益が購入価格を越えるころ売却しようかと考えています。 築年数から実需で購入する人はいなさそうなので、7万円で貸したままオーナーチェンジ…

今回は第1号物件のこれまでの収支を記載します。 始めの入居者は1年半ほどで退去してしまいたましたが、翌月には次の入居者が決まりました。現在もその方に7万円で借りていただいています。 総収入3,582,928円（家賃） 総支出1,439,304円（管理費、修繕積立…

④外国人、高齢者、生活保護ウェルカム。 保証会社を通れば誰でもウェルカムです。 リスクを負うことにはなりますが、入居機会の損失を避けるためには間口を広げることも重要です。 リスク回避とは矛盾するようですが、そこは③の条件でカバーしています。 別…

③保証会社必須。 別の物件でベトナム人に貸した際に借主と別の人が住んだうえに最終的に夜逃げされたことがあります。 家賃を4か月ほど滞納した時点で保証会社の担当者が現地を確認したいので許可してほしい、事件の可能性もあるので念のため部屋に立ち入る…

②広告費200％ or 広告費100％+フリーレント1か月。 私の物件は全て築古なので募集時期や賃料に関係なく広告料200％ or 広告料100％+フリーレント1か月のどちらかを客付け業者に選んでもらっています。 特徴のない物件で家賃も平均の物件ばかりなので、まずは…

今回から4回に分けて入居者とのトラブルを避けるための方法をお話しします。 自分自身で投資をするのは初めての物件。 初回は入居後のトラブルと入居機会の損失回避を重視した募集を心がけました。 リスクを回避できるかどうかは募集条件が肝心です。 ただ客…

④築古物件 築古だと当然デメリットはありますが、初めての投資である事と個人的な理由から下記の2点のメリットの方を取りました。 まず、築古だと家賃設定を低くせざるを得ません。 つまりこれ以上古くなっても家賃は下がらない、ブレが発生しにくいというこ…

③現金で買える物件。 練習のつもりで買う物件でもあったので借入はせず自己資金で買える物件を探しました。 初めての物件で手ごたえを掴んだら1年以内に次の物件を購入するつもりだったので自己資金はなるべく温存して500万円～700万円くらいの物件が理想で…

②賃貸の発想がない売主から買う。 物件を見つけたのは一般の不動産サイトです。 大手仲介会社が専任で販売していた物件だったため仲介会社に問い合わせしました。 売主さんの親がもともと住んでいましたが亡くなったため売却したいとのことでした。（ちなみ…