④築古物件
築古だと当然デメリットはありますが、初めての投資である事と個人的な理由から下記の2点のメリットの方を取りました。
まず、築古だと家賃設定を低くせざるを得ません。
つまりこれ以上古くなっても家賃は下がらない、ブレが発生しにくいということです。
新築だとスタート時に強気な設定のため経年により家賃が下がる可能性が高いです。（今後はインフレで上がるかもしれまんが）
2点目は個人的な要因ですが、当時新築アパート業界が活況だったこともあり本業のサラリーマンのインセンティブも増えたため所得税と住民税がかなり増えていました。
そのため税金対策として法定耐用年数を過ぎた物件（木造なら4年償却）が理想でした。
この物件は耐用年数を過ぎていたため耐用年数は9年となり住民税をかなり圧縮できました。
（月6万だった住民税が翌年は月8千円になりました。）
以上が第1号物件を探す際のフィルタとしたポイントです。
「高利回り」を入り口として探したわけではありませんが、上記の4点を重視した結果収益性が高い物件となりました。
次回は購入した後の運営指針（リスク回避）をお伝えします。
