前回書いたようにこの第4号物件は決済直後に1部屋空きました。
退去が決済前であれば通常は売主が原状回復をするのが通例ですが、今回は決済後だったので買主である私がリフォームすることになりました。
とは言っても、平成19年にフルリノベしているので築古の割に状態は良好でした。クロスを一部アクセントクロスに張り替えて、あとはクリーニング程度で済みました。
そして、この空室も2か月程度ですぐに埋まりました。
購入して2年半になりますが、この物件はかなり優等生でまだ退去は1件しか発生していませんし、修理の発生も1回だけキッチンの故障があったくらいです。
あと、よほどの問題でなれば従前の大家さんが認めていたイレギュラーなことも寛容に対応しています。
例えば、この物件はある入居者がバイクや仕事の部材を共用部分においていますが、前の大家さんが許していたことだし、きちんと整頓されているので他の入居者と揉めないかぎりはそのまま許しています。
大家さんになると厳格にルールを守らせないとと気負ってしまう方もいるかもしれませんが、私は物件ごとに緩めるところは緩めています。その分定期借家契約にしているので解決できない重大問題が発生したら契約は更新しません。まだこちらから再契約を断った入居者はいませんが。
築古物件ともなれば敷金礼金をゼロで募集するのが当たり前の時代です。入退去があれば原状回復の出費をゼロで済ませることはできません。いくらかの出費は発生します。そのため、同じ人にそのまま長期で借りてもらうことが一番の安定収入になります。
ちなみに、大家さんならご存じでしょうが普通賃貸借には2種類あります。「更新あり」or「自動更新」です。何が違うかというと「更新あり」は2年毎に更新書類を締結するので入居者は手数料と更新料を払う必要があります。一方「自動更新」は書類手続きがないので手数料や更新料は発生しません。
大家さんとしては更新料がもらえればありがたいですが、それをきっかけに退去する入居者もいるので自動更新（費用負担が発生しないよう）にしてそのまま住んでもらうのも築古ならば検討の価値有りです。（ベストは定期借家契約ですが。）
