前回昨年の不動産の収支についてお話しました。今回は昨年の良かったことと改善すべき点を確認します。
■良かった点
☆入居率
全部でまだ20世帯程度ですから100％といきたいところですが、さすがにそれは難しい。どうしても移動はあるし、退去があれば原状回復もしなければならない。
2号物件は3DK×6世帯で完全にファミリータイプなのだが、賃料が低めだからか単身の入居者もいる。（近隣の新築1Kと同じくらいの家賃設定）
単身の入居者はどうしても回転が早く、2年で退去してしまう人もいる。幸い、2号物件は退去日までに大抵次の入居者が決まってしまうので、空室期間は原状回復工事の期間（2～3週間）だけだ。
区分所有（1号物件、3号物件）の2室については昨年は同じ人が入ったままで移動はなかった。
敢えて言うなら、5号物件で昨年からまだ埋まっていない部屋が一つあるので早く埋めたいと考えている。
◇改善点
☆金利
信金で借りている分はいいが、トラストで借りている分は利息（3.9％）がやはり重い。春にマイナス金利が終了して金利が上がれば当然キャッシュフローも減る。できれば利息を50万円くらい減らしたいので、1,300万円くらい繰上返済したいと考えている。
☆修繕費
確かに入居率は良かったが、入退去が多かったため修繕費がかさみました。962,837円の修繕費は大規模修繕ではありません。なにぶん築古なので退去時にクロス交換だけでは済まず、換気扇とかキッチンなどちょこちょこと交換が発生しています。
空室期間があれば知り合いの業者さんに頼んで安く抑えたいのですが、幸か不幸か退去前に次の入居者が決まっているので業者さんの都合がつかず、管理会社の業者に任せることになってしまいます。管理会社経由の業者は管理会社の利益が乗ってる分高いです。ただ、スムーズに客付けしてくれているから仕方ないかなと思っています。
原状回復費がかかるのは仕方ないので、退去自体を避けられるように更新手数料（業者に払う半月分）をこちらで持つ提案もしていこうかと考えています。もしくは、現状は礼金0にしていますが、礼金1か月で募集をしてみようかと考えています。
あとは、新規募集の際に少しづつ家賃を上げていますが、2号物件と4号物件は決まるペースが早いのでもう少し強気の設定にしてもいいのかなと考えています。
おわり
