今回は返済比率について書きます。
☆第4号物件収支☆
借入額 1,700万円
自己資金 180万円
金利 3.9％
返済期間 20年
月額賃料 16.6万円
月返済額 10.2万円
月手取り 6.4万円
返済比率 61.4％
法人で購入してますが、自己資金は結局個人名義から貸し付けることになります。個人の自己資金は手元になるべく置いておきたかったので全額借りてしまいましたが、もう少し自己資金を投入すればよかったとちょっと後悔しました。
この物件は4世帯しかないのに全額借りた上金利も高いので返済比率が61.4％となってしまい、1部屋空いたらほぼ手取りはなくなります。
実際にこの物件は契約後、決済までの間に一部屋空いてしましました。
私の理想の返済比率は50％以下です。つまり半分空室になっても返済はできる範囲。第2号物件も借入をしていますが、返済比率は48.8％でした。
第2号物件の借入額は返済比率が50％以下になるように意図的に抑えています。つまりその分自己資金を入れたわけですが。
1棟物件の毎月の返済額となると結構大きいです。4世帯程度の物件でも返済額は10万円を超えます。万が一、全室空いたら給料から返さなければなりません。ひと月だけならともかく、何か月も続いたらパンクします。
そのため、返済比率が50％以下になるように返済年数を延ばしてもらうか、自己資金を投入しましょう。当然返済年数を無理に延ばすよりも自己資金を投入するほうが理想です。現金があるなら投入せず手元に置いておいてもいいですが、手元資金がない中でのフルローンはやめましょう。
結局この物件は令和4年に800万円繰上返済をしたので収支は下記に改善し、返済比率は31.3％になりました。
借入残額 800万円
金利 3.9％
返済期間 19年
月額賃料 16.6万円
月返済額 5.2万円
月手取り 11.4万円
返済比率 31.3％
