アパート建築営業マンが不動産投資してみた

不動産王になる(はずの)ストーリー✨

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑪「わが投資術 市場は誰に微笑む8⃣」✎

新幹線が福井まで開通したとのこと。田中角栄が手配した交通網が今も活きているのだ。立花隆の筆によって倒されてなければその後どんな偉業を成し遂げただろうか。まあ、既に収賄は許されるものではなかったからいずれは降りる事になっただろうけど。

 

今の東京の基礎を建てたのは徳川家康だが、彼にとっては「収賄」なんて概念はなかっただろう。だって、絶対の独裁者でほしいものは何でも手に入るのだから賄賂なんて必要ないのだ。自分のやりたいようにできる。家康がバカでなくてよかった。(もっともバカなら将軍になってないか)

 

国をリードできるスーパーマンならば、多少の収賄くらい好きにやればいいと思う(今の自民党にその器はない)。安倍さんは死後色々な問題が出てきている(生前からあったか)が、氏が民主党政権から日本経済を救い出したことは確かだ。残念ながら3本目の矢は彼が生きているうちには放たれなかったが。

 

 

 

さて、前回長くなりそうだったので1.で終わってました。

 

1.成長株投資 vs. バリュー投資

2.トレンドフォロワー vs. コントラリアン

3.トップダウン vs. ボトムアップ

 

2.トレンドフォロー vs. コントラリアン

前者は順張り、後者は逆張りのことです。著者はコントラリアン(逆張り派)です。そして、貴重な教えが書いてあります。

 

コントラリアン」の特徴の一つは「株を買うと最初は決まって損をする」ということです。(中略)コントラリアンは底値近辺で株を買います。でも買った値段が正確に底値である確率はとても低く、従って株を買った後さらに株価が下がる可能性は高いのです。

しかし長期的に見れば、「底値」で買おうが「底値近辺」で買おうがあまり違いはありません。3年後に3000円になる株を1000円で買おうが1050円で買おうがあまり違いはありません。

 

①買った後、株価が下がってもくよくよしない。当たり前のことが起こっただけです。

②株価が2割とか3割とか上がったぐらいでは売らないでください。(最低2倍)

(P150)

 

これはめちゃくちゃありがたい教えですね。私も当然底値で買いたいから落ちるナイフを掴む派です。落ちるのが分かっていながら掴んでギャーと叫んで離してしまいます。でも上がると思って買ったわけだから、反転するのをじっくり待てばいいんですよね。そして、上がるとすぐに利確したくなるものですが、そこを我慢して2倍になるまで待つ。やはり忍耐力が重要です。

 

次回は3.について。

 

つづく

 

 

 

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑪「わが投資術 市場は誰に微笑む7⃣」✎  

付箋が小口についているのは、この本がめずらしい横書きだからです。

 

面白い本は何度も読みますよね。時代小説、歴史小説が好きなので司馬遼太郎藤沢周平は何度も読んでいます。初めから終わりまでというわけではなく、気の向いたページからランダムで読むことが多いです。何度も読んでいるので途中からでもすんなりと入り込むことができます。

 

しかし、投資系の本は何度も読むことは(特別な良書を除けば)あまりなく、調べものをするときに読み返したりする程度なので気なるところには付箋を貼ったり、書き込みをしたりします。そうすると付箋の量が多いほど新しく学んだことも多かったということになるわけです。(本当に頭に入っているかどうかはさておき)

 

大家さんの系の本を読んだ時は知識として学ぶことはあまりなく、大家さん(著者)の経歴や考え方を読んで、「へぇ~そう考える人もいるのか」「エリアが違うとそんな選択肢もあるのか」と感じるくらいで付箋はあまり貼りません。だから、付箋が沢山付く株の本はまだまだ学ぶことが沢山ありそうです。

 

 

さて、著者は投資家のタイプについても触れています。

 

1.成長株投資 vs. バリュー投資

2.トレンドフォロワー vs. コントラリアン

3.トップダウン vs. ボトムアップ

 

1.成長株投資 vs.バリュー投資

これは人によるでしょうね。著者は低PER+ネットキャッシュリッチの割安株がメインの戦場でした。私もバリュー寄りです。個別株をやっていたときは優待バリュー株を中心に投資をしていました。

 

ガバナンスの改善とアクティビストの活躍で、日本株市場では「バリュー投資」が「成長株投資」に比べて相対的な優位度が高まっていると私は思います。

(P149)

 

最近株を始めた人は高配当、株主優待、自社株買いなんて頻繁に見かけるでしょうが、私が株を始めた頃はこんなに株主還元はなかったです。自社株買いなんてまさにアクティビストのおかげで活発になりました。株主優待もありましたが当時は地味なものでした。株主優待の充実は冗談抜きで桐谷さんの効果が大きいと思いますよ。桐谷さんが注目されだしてから一気に採用する会社が増えましたからね。こうした株主還元で埋もれていたバリュー株の評価が上がった例は沢山あります。

 

次回は2.について。

 

つづく

 

 

✎マイナス金利解除と不動産セクター✎

 

こんにちは。本の虫🐞です。

 

みなさんご存じの通り、マイナス金利解除が本日発表されました。たまたま移動中だったためLIVEで植田総裁の発表を聞くことができました。明日の日経で全文が掲載されると思いますが、今日聞いたところを書き留めておきます。まあ、要するに今回は「利上げの準備を整えました」って感じでしょうか。

 

・マイナス金利は解除する。

・利上げはまだしない。

・YCCも止める。

・今後は短期金利(無担保コール)を0から0.1%にしてコントロールする。

・長期国債の買い入れは続ける。

・今後の利上げペースについては来月の展望レポートで見通しを発表する。

・日銀が持っているETF等の処分、B/Sの見直しは植田総裁の任期内に着手するかは未定。

 

こんな感じかな。

不動産セクターが上げていましたね。soraさんからなんで?って疑問がありましたが、今月の方針はマイナス金利「解除」までで、「利上げ」はなかったからというのが答えになりますかね。

 

結局今回の発表前と後で変わることはほとんどないのです。そこで、金利上昇にビクビクしていた不動産セクターは安心して上げたというところでしょうか。インフレが続いて金利が上がらないなんて株や不動産には絶好の適温環境ですからね。

 

一番最後の記者が質問していたところに答えがありましたね。通常、中央銀行は政策金利を0.25%ずつ上げるはずだけど、なんで0.1%なの?とソフトランディングを目指すにしても慎重すぎやしないかと記者は言いたかったのかもしれませんね。

 

植田総裁の回答では、物価上昇2%は達成しつつあるけど、まだ「定着」はしていないから利上げはしないとのことですが、マイナス金利解除だけでインフレは止まりません。

 

そもそも、なんで利上げするのかと言えば、正常化だけでなく物価の急な上昇を抑えるため。今回利上げの下地が整いました。物価の上昇は止まらないのでいずれ利上げはするでしょう。と私は考えています。

 

ぜひ、みなさんの意見を聞かせてもらいたいです。

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑪「わが投資術 市場は誰に微笑む6⃣」✎  

Youtubeで年金について街頭インタビューするチャンネルをよく見ています。ニュースの切り抜きではなく、Youtuberが街を歩いている高齢者に年金額を聞いていくのだ。(いまどき道端であった人に年金額を答えてくれる人がいるんだな)

 

皆さんの回答が千差万別で面白い。月20万近くもらっている人もいれば、国民年金ですら満額もらえていない人もいる。特に自営業だった方の受給額が少ないのが特徴だ。バブル以降の中小企業経営者はタフな経営をしいられたであろう。

 

しかし、バブル期を謳歌した経営者やサラリーマンで年金しか(すら)ない人っていったい何をしていたんだ?私の親世代。いわゆる団塊の世代だ。インタビューを聞いていてその世代が年金が少ないことに不満を漏らしているのを聞くとトホホな気分になるのだ。

 

 

さて、前回はダメな経営者の話をしましたが、どういう経営者を選べばいいか著者はこう述べています。

 

小型株の成長性は「経営者」が9割

 

1.経営者がその企業を成長させる強い意志を持っているか(必要条件)

2.社長と目標を共有する優秀な部下がいるか

3.同じ業界内の競合に押しつぶされないか

4.その会社のコアコンピテンス(強み)は成長とともにさらに強くなっていくか

5.成長によって将来のマーケットを先食いし、潜在的マーケットを縮小させていないか

6.経営者の言動が一致しているかどうか

 

この中で圧倒的に大事なのが1.です。これだけはホームページや社長の発言などで絶対確認すべきです。

(P128)

 

東京大学卒で外資でのキャリアもある著者ですが、上記のようなアナログな所があるのです。そこがまた面白いですね。成功した経営者としてゼンショーの小川社長とのやりとりが書かれています。ゼンショーといえば、以前はファストリとならんでブラック企業の代表のように言われていましたが、そういったパワープレイも著者は嫌いではないようです。(時代が違うと言えばそれまでだが)

 

小川社長は吉野家OBなんですよね。1980年に吉野家が倒産したときに退職してゼンショーをスタートします。一方その時に吉野家に残って立て直したのが安部前社長ですね。ちなみに私が吉野家でバイトをしていた時、安部社長は新宿の店舗によく食べに来ていました。当時は本社がその店舗の上にあったのです。

 

某BM社のバカ息子の臨店とは違って、安部社長は他のお客さんと同じように席に座って黙々と牛丼を食べていました。会計の時に社員用の食事券を出されなければ社長だって気づかないキャストもいたかもしれませんね。

 

話を戻そう。ゼロから起業して上場までいくのは並大抵の努力ではなれません。当然上場がゴールではありません。それからさらに拡大期を乗り越えられるバイタリティがないと萎んでしまいます。クレバーな判断力だけでなく、精神論的な部分を優秀な経営者の要素と認めている著者にも面白味を感じます。

 

つづく

 

 

 

✎いよいよ利上げか✎

いよいよ、マイナス金利イールドカーブコントロール解除が見えてきましたね。

 

以前にちょっと触れましたが、不動産投資家にとってキャッシュフローを確保するためには利払いのコントロールが非常に重要です。スタート時点で返済比率を抑えるようにしていますが、金利の上昇には神経質になっています。

 

繰上返済が一番の対抗策ですが、新規で物件を買えるチャンスがいつ来るか分からないので現金は手元に置いておきたい。となれば、逆相関に投資するしかない。地銀株を吟味しようと四季報を読み込もうと思ったけど挫折。んで、ETFをちょこちょこ買ってみました。年が明けたらNISAの成長枠で買おうと思ってたのが、だらだらしている間にどんどん上がってしまって買い遅れた感もある。

 

 

銀行株インデックスを150万円分NISAの成長枠で買っています。言うまでもなく、金利が上がれば銀行株が上がる。金利上昇のヘッジとして購入しているわけです。今年は成長枠をとくに使う予定がないので240万円全部これを買おうかと考えています。

 

じゃあ、この後どうなるのか。私の予想では4月にマイナス金利解除でしたが、どうやら3月にも解除しそうな感じですね。

 

では、今の銀行株はマイナス金利解除を折込済みかどうか。私はまだだと思っています(だから買増す予定なんだが)。この【1615】は日経の上げ下げとほぼ連動しています。マイナス金利解除と円高懸念で先週日経が下げた時に銀行株も一緒に下げてます。もし、解除を折込済みならば銀行株はそこで連れ安にならなかったはずです。つまり、日経に連れて上げ下げしているだけだと判断しました。

 

マイナス金利解除が3月だろうが、4月だろうが、重要なのはアメリカが利下げをスタートして金利差が縮まって円高に向いて輸出企業に流れていた資金が銀行株に流入する時で、その時が売り時だと考えています。おそらく、ジャクソンホールぐらいの時期になるかと思います。まずは解除されたらNISA枠いっぱいまで買い増しして、夏まではホールドしようと考えています。

 

当たり前だけど、私が正しいかどうかはまだ誰にも分からない。私は銀行株が上がるか下がるかよりも、私の描いたシナリオが正しかったかどうかが一番気になります。さらに仮にシナリオ通りになっても、株価が予想通りになるとは限らない。

 

重要なのは、株を買う前にシナリオを建ててそのシナリオに対処するために株を買う。シナリオとズレればポジションも変えていく。この姿勢が重要だと考えています。

 

ちなみに、私はあくまでヘッジのためにこの株を購入しているので、この株が上がらないほうが損失は少なくて済むのであるが。

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑪「わが投資術 市場は誰に微笑む5⃣」✎  

度々節約の話をしているので私の事を節約家だと思われているかもしれませんが、食べ物については結構散財します。例えば、飲食店に行って注文する際は値段より食べたいものを優先します。ラーメンとチャーハンが食べたいときは両方注文します。(貧乏くさ)

 

それともう一つ。クルーズ船には乗ってみたいと思ってます(もちろんまだ一度も乗った事はない)。豪華客船を紹介するYoutubeは結構あって、よく観ています。世界最大級のクルーズ船「アイコン・オブ・ザシーズ」になるとショッピングモールとホテルとテーマパークが海に浮かんでる感じ。しかし、時間とお金が有り余ってないと無理だよなぁ。

 

 

さて、前回は低PER、高ネットキャッシュの小型株がいいという話を書きました。では、どんな会社がそれにあたるのかというと「不動産株」です。不動産屋というのは上場して立派なオフィスを構えていても、モラルのかけらもないような経営者が結構います。特に一代で成り上がったオーナー経営者やそのバカ息子に多いです。

 

著者はこう述べています。

 

経営者リスクのほかにも、中小の不動産会社は株式市場が悪化すると、場合によっては倒産しますし(リーマンショック時は数多くの上場不動産会社が倒産しました)、1980年代のバブル時にヤクザが絡んだ「地上げ」のイメージもあるのかもしれません。

 

そんなこんなで中小の不動産会社は株式市場での評価がとても低いのです。

(中略)

だから、数少ない「まともで自己資本比率が高い」中小型不動産株はお買い得です。

(中略)

ほかにもイメージの悪い業界はあり、往々にしてそこに面白い投資機会が隠れています。

(P127)

 

たしかに、業界にいると分かりますが新興の不動産業者は公開してからペースダウンするまではとてつもないスピードで成長します。売上も利益も前年比30%とか50%、時には100%なんてペースで伸びます。で、どこかで失速します。その失速の原因が不祥事に起因することが多いのですが。

 

代表が覚せい剤で捕まったり、立退きを暴力団に依頼したり、違法建築や資金の使い込みなんて日常茶飯事。上場企業の代表がですよ。結局オーナー社長は上場していてもまだ個人商店感覚で経営しています。雇われ社長と違ってここぞという所での選択と集中、意思決定は超速です。ただ、止められる人周りにいないので暴走します。スーパー経営者でも人間ですからどこかで判断ミスをします。それが致命傷になることも多々あるのです。

 

大型株に比べると、中小型株は社長の個性や良し悪しによる業績への影響が圧倒的に大きいのです。大企業のようにたくさん経営資源があるわけではないですから。これがメガバンクなどであれば、誰が社長になっても業績はあまり変わらないと思います。

(P132)

 

ある程度膨らんだところで手放すタイミングも重要ですね。

 

✎投資に役立つ本を実際に読んでみよう⑪「わが投資術 市場は誰に微笑む4⃣」✎  


最近Youtubeでやたら見かけるジャンボリミッキーのお姉さんかわいいよね。やはり、笑顔は最強の武器なのだ。まあ、私は心霊スポットで1時間ジャンボリミッキー熱唱する連中の方が好きなのだが。

 

こんにちは。本の虫🐞です。

 

ここのところ非常に忙しくてブログもさぼりがちだったが、続きを書いていこうと思う。

 

 

割安小型株の方が大勝ちするチャンスがあるってところまで話しましたね。氏の手法は短期で売り買いを繰り返す手法ではなく、バリュー株を見つけたらじっくりホールドするのが基本です。再度言いますがこの本は間違いなく名著ですよ。株をやる人みんなに読んでもらいたい。(いや、みんなが読まない方が私が勝てる確率は高まるのかもしれないが)

 

なぜ割安小型株が勝ち易いかということがかなり細かく述べられているので大枠だけ書いてみよう。一般的には割安(バリュー)株というと低PBRを思い浮かべると思うが、氏はネットキャッシュが潤沢な低PER企業を勧めている

 

☆低PERの株は将来の業績予想をするとき、別に増益になる必要がないのです。業績横ばいでも株価が上がる可能性は十分あります。

 

☆割安な株の株価が上がらずに割安に放置されたままだと時間の経過とともに矛盾がさらに大きくなる。

 

☆典型的なバリュートラップは、PBRの低さに目を取られすぎた時に起きることが多い。(P117)

 

同時に小型株がなぜ割安なのか、どんなリスクを抱えているかにも触れています。

 

流動性が低い。

☆大企業の下請け的な仕事をしていて「価格決定力」がない。

☆参入障壁が低い。

☆優秀な人材がいない。

☆オーナー経営者の息子(次期社長)がバカである。

☆世の中の関心が薄いため経営者が不祥事を起こしやすい。

TOBしにくい株主構成になっているので経営者が堕落しやすい。

粉飾決算があった時にダメージが大きい。

☆海外に進出するだけのリソースがない。

☆株を相続するときのために(相続税をやすくするために)、できるだけ株価は安い方がいいとオーナー社長が思っている。

☆オーナー社長が引退するときに莫大な退職慰労金が支払われることがある。(P124)

 

たしかに、キャッシュリッチで低PERの企業ならいつかは上がってくるのでしょうね。本当にこの本を読むと本腰いれてバリュー投資してみようかなと思えてきます。

 

つづく