今回も新築ワンルームマンションに騙されてはいけない理由を書きます。
②与信
皆さん住宅ローンの借入可能額が給料の額から決まるのはご存じだと思います。年収の7倍くらいまでは借りられます。この枠を「与信」といいます。
この与信枠を食い散らかすのがワンルーム業者の仕事です。2部屋、3部屋と与信枠いっぱいまで買わされてるサラリーマンをよく見かけます。
これ何が問題かわかりますよね。そうです。住宅ローンが組めなくなるのです。
独身の間や奥さんに内緒で買ってしまい、その後家を買う際に住宅ローンの審査でそれが発覚して奥さんと喧嘩、最悪離婚なんてのも見てきました。
買う前に奥さんに相談したいと言うと必ず営業マンに止められます。奥さんに相談したら反対されるのが分かっているからです。団信とセットで購入して奥さんや子供に内緒で生命保険として残してあげましょうなんて戯言をほざきます。
これはワンルーム投資に限らず、全ての不動産投資について言えることですが家族に内緒にしては絶対にいけません。
仮に反対されて押しとおすつもりであっても、必ず報告はしましょう。家族より重要な不動産投資なんてありませんから。まずは家族です。
私も妻には必ず報告しています。妻はお金の事にはあまり興味がなく、投資全般についてもよくわかってないようですが、物件を購入する際は一緒に現場を見に行きますし売買契約にも立ち会ってもらっています。
③高すぎる家賃設定
現在売られている新築ワンルームの販売価格が高い理由は高騰する土地価格と建築費のせいです。
単順に販売価格だけが上がっても売れないので、家賃も同時に上げています。
都心部のワンルームの家賃が上昇している理由はこれです。
つまり入居需要が上昇しているわけではなく、土地の価格が上がっているから家賃も上がっているだけなのです。
逆に言えば土地の価格が下がると新築の賃料は下がります。その時既存物件の賃料も下げざるを得なくなります。
インフレが進んで給料が上がれば今まで低かった賃料は多少上がるでしょうが、無理に高い賃料でスタートした物件は必ず下がります。
場所がよければ20年、30年経っても家賃が下がらないなんて営業トーク信じちゃダメですよ。そもそも本当に下がらないなら新築なんて買わずに築30年の物件買えばよくね？
都心部だからといって25㎡程度の ワンルームで10万以上の設定をしている物件は築年数が経てば8万円台に下がります。前回見せたシミュレーションよりもっと厳しい状況になります。
結論を言えば、不動産投資は誰もが買いたがらないような景気が悪い時に安く購入して低い賃料でスタートするのが一番のリスク回避になるのです。（なかなか勇気のいることですが）
