今回は新築ワンルーム投資について書きます。
まず、結論から言います。新築ワンルームは(特に今は)買ってはいけません。
なぜか？
①ゼロサムゲーム
不動産投資は為替ほどではないですが、ゼロサムゲームの面があります。
つまり、決まったパイ(利益)をオーナーと業者と入居者で奪い合うことになりますが、新築ワンルームは最初に買ったオーナーが損をするような仕組みになっているのです。
近年、都心のワンルームは4,000万円前後で販売されています。なかには新宿で25㎡5,000万円なんて物件も販売しています。
不動産業界に長く居る方ならこの金額が異常だと分かるでしょうが、不動産投資初心者ならこれが普通と思ってしまうでしょう。まして営業マンからこれから都心の不動産はどんどん上がりますなんて言われたらうっかり信じちゃうでしょうね。
さて、本当にこんな物件買って勝ち目があるか検討してみましょう。
借入額 4,000万円
返済期間 35年
金利 2％
返済月額 －132,000円
管、修、税 －20,000円
家賃 100,000円
月手取 －52,000円
35年間手取 －21,840,000円
素晴らしいボランティア活動の出来上がりですw
よく見てください。35年で2,184万円の持ち出しですよ。レバレッジをかけて手取りがマイナスなど論外です。
最近の営業トークでは完済後に購入時より高く売れるとか、途中で売っても手取りが残るとかってほざいてます。だから何千万も持ち出ししても、最後に4,000万円で売れたら利益がでると。レバレッジをかけて「将来の資産」を得るんですってw
以前にも書きましたが、今はバブルです。運よく高く売れる人も中にはいるかもしれない。でもね、それはレアケースです。我々のような弱小投資家にとっては少しでも再現性の高い方法を選ぶことが勝つための近道です。ワンルームを4,000万円で買って売却益が得られるなんて与太話を信じてはいけません。
たとえば、タクシーに乗れば乗客は時間を節約できるし楽ができるから対価を払うわけです。顧客になんらかの商品や役務を提供するから利益を得られるのです。
しかし、新築投資用ワンルームは顧客の与信を使って銀行からお金を奪い取り、本来顧客が得られる利益を業者が奪っているだけの仕組みです。これって社会に必要ですか？ これが私が反対する一番の理由です。
続きは次回に。
