新築ワンルームを買ってはいけないってのは理解してもらえたと思います。
当然ですが、全てのワンルーム投資を否定している訳ではありません。
では、どんなワンルームなら買ってもいいか検討してみましょう。
①まずは前回の買ってはいけないパターンから。
借入額 4,000万円
返済期間 35年
金利 2％
返済月額 －132,000円
管、修、税 －20,000円
家賃 100,000円
月手取 －52,000円
35年間手取 －21,840,000円
②これが、30,000,000円だったら？
借入額 3,000万円
返済期間 35年
金利 2％
返済月額 －99,000円
管、修、税 －20,000円
家賃 100,000円
月手取 －19,000円
35年間手取 －7,980,000円
これなら35年後に800万円で売れたらプラマイゼロにはなりそうです。（これじゃやる意味ないですが）
③20年くらい前の新築ワンルームの価格。
借入額 2,200万円
返済期間 35年
金利 2％
返済月額 －72,000円
管、修、税 －20,000円
家賃 100,000円
月手取 8,000円
35年間手取 3,360,000円
20年くらい前、割といい物件の条件がこんな感じでしたが、これでも不動産投資としては魅力はないです。
毎月8,000円の手取りのために35年間の負債を負うのは投資には値しません。
④では、購入してもいい条件とは？
借入額 750万円
返済期間 20年
金利 2％
返済月額 －37,000円
管、修、税 －20,000円
家賃 85,000円
月手取 28,000円
20年間手取 6,720,000円
上記の条件で築15年くらいの物件が都心であれば投資として買う価値があります。20年で完済した時点で築35年、まあ、400万円くらいでは売れるでしょう。自己資金無しで20年で合計1,000万円のリターンなら悪くない。
こんな物件あるわけないよ！って思う方。今の市場価格に感覚が麻痺してますよ。近い将来不動産市場がクラッシュすればこの条件で買える時が来ます。問題はその時買う勇気を持てるかどうかです。
いずれにしろ、ワンルームを新築で買うということは出口が見えないなかで高値掴みをする可能性が高いギャンブルです。賢明な投資家には縁のない商品です。
