②広告費200％ or 広告費100％+フリーレント1か月。
私の物件は全て築古なので募集時期や賃料に関係なく広告料200％ or 広告料100％+フリーレント1か月のどちらかを客付け業者に選んでもらっています。
特徴のない物件で家賃も平均の物件ばかりなので、まずは業者の目を引くように報酬を設定しています。
客付け業者への報酬は物件によるので、もし物件が23区内ならばここまでの条件は付けません。
後々オーナーチェンジで売却することを考えると家賃を下げるよりも広告料かフリーレントにして家賃をキープした方が高く売れます。
上記は所有物件すべてに共通して行っています。
さてここからは別物件の話ですが、昨年から入れ替え時に賃料を3,000円ほど上げています。
私が不動産業界に入ってから20年以上になりますが、家賃は経年によって下がるか現状維持が常識でした。
しかし、この数年は上がりつつある傾向です。
理由は主に3つ考えられます。
①土地と建築費が上昇したため、建売価格（月の返済額）に合わせてファミリータイプの家賃を上げても決まる。
②同じく土地、建築費が上昇したため、都心の投資用のワンルームの賃料は爆上がりしています。家賃を上げないと販売価格を上げられないからです。
③給料が上がっているため、消費者が家賃上昇を許容し始めている。
あまり積極的に情報を入れていないオーナーは賃料を低く設定している物件もあります。
販売中の中古物件で既存の賃料が低い場合は入れ替え時に賃料を上げて利回りを上げられる物件もあります。
広告記載の現状の利回りだけでなく、将来取れそうな利回りを想定することも重要です。
