前回のシミュレーションの続きです。
☆条件
1K×10世帯
賃料65,000円/世帯
【ハウスメーカーで建てた場合】
必要総費用 10,000万円
65,000円×10世帯×90％＝585,000円 （サブリース90％保証）
年間 585,000円×12＝7,020,000円
【工務店で建てた場合】
必要総費用 7,000万円
65,000円×10世帯×95％＝617,500円 （管理費5％）
年間 617,000円×12＝7,410,000円
さて、自己資金を1,000万円、残りを借入したとしてシミュレーションしてみましょう。
【ハウスメーカーで建てた場合】
自己資金 1,000万円
借入 9,000万円
金利 1.5％
返済年数 25年
返済月額 35.9万円
月手取り 22.6万円（58.5万円－35.9万円）
年手取り 271.2万円
10年間手取り 2,712万円
25年間手取り 6,780万円
【工務店で建てた場合】
自己資金 1,000万円
借入 6,000万円
金利 1.5％
返済年数 25年
返済月額 23.9万円
月手取り 37.8万円（61.7万円－23.9万円）
年手取り 453.6万円
10年間手取り 4,536万円
25年間手取り 11,340万円
【手取り差額】
月 15.2万円
年 182.4万円
10年 1,824万円
25年 4,560万円
ハウスメーカーで建てると2～3部屋がずっと空いているのと同じ状態です。
注目すべきは初めの10年です。
10年は空室の心配はありません。（というか、新築当初10年で入居不安があるようなエリアならアパートを建ててはいけません）
そのため最初の10年をサブリースにしてしまうと1,824万円の損失となります。
さらに、借入が6,000万円だった場合15年後の残債は約2,400万円です。
手取りを全て返済に回せば、税金を引いても15年で完済することも可能です。
当初15年の高い入居率を考えれば実現可能性の高い計画であると考えられます。
さあ、サブリースにするか短期で完済可能な計画かどちらがリスクを抑えられそうですか。
