こんにちは。本の虫🐞です。
昨年来空室になっている部屋がなかなか決まりません。1Kで地域最低の設定で、高齢者、生活保護、外国人ウェルカムにしているにもかかわらず苦戦しています。
賃料設定が低いので数か月一室空いたところで痛手ではないのですが、長期間空けば痛い。
広告料（仲介業者への報酬）を2か月にしたところで元の賃料が3.3万円なのであまり響きません。
そこで賃貸業者周りをしてきました。管理会社の作ったマイソク（募集チラシ）をもって物件周辺駅の客付け業者を飛込みで回ってきました。
しかし、いろんな業者がいますね。大きく分けると管理メインの地場の業者と客付けメインの大手の賃貸業者。全部で10件くらい訪問しました。
大家さんと賃貸業者との関係は2種類あります。一つは管理でもう一つは客付け。よくあるパターンは、管理会社が専任で客付けも請負って情報を客付け業者と共有して、実際は客付け業者が入居者を見つけてくる。この場合、大家は5％程度の管理費を管理会社に払って、客付けの手数料は客付け業者が取る。この場合、大家が管理会社と直接やり取りすることはありません。
別のパターンは、管理は大家が自らやっていて空室が出た時だけ客付けを業者に依頼する。この場合、大家が直接各業者に募集依頼を出します。
賃貸業者としては管理物件を欲しがります。なぜなら、毎月5％のストック収入を見込めるからです。通常客付けの際は自社の管理物件から優先的に埋めていきます。
で、今回の私の物件は管理会社がいるけど、業者が不甲斐ないから私自らビラ配りをしているというわけです。
もったいないと思うのが、管理が取れないなら客付けもしないという業者がいることです。少ないながらも2か月分の広告料を払うのだから「（客付け）がんばってみます」くらい言えばいいのに。
商売の幅を狭めるのはもったいないですね。そりゃ、不動産屋で布団や野菜を売るわけにはいかないでしょうが、コストがかからない仕事なら請ければいいのになと思います。
私の勤め先でもよくあることなんです。コストもリスクもないのに、やったことないというだけで断る案件がたまにあります。私が自営でやっていればなんでも受けるんだけどな。そう考えると小さい不動産屋にもまだまだ勝機はありそうですね。
実は不動産業界でも近年M&Aがかなり活発です。管理物件が数百世帯クラスの地場の管理会社が大手の不動産会社に沢山買収されています。以前なら子供が継いだり、子供がいなければ社員の誰かが継いだりしていたのでしょうが、近年はM&Aを専門に取り扱う会社が増えたため200世帯の管理会社が1億くらいで売買されています。
売却して退職金代わりにお金が入るのもありますが、後継者不足や、最新のシステムを導入する設備投資ができないなどで取り残されてしまって売却、廃業せざるを得ない業者が結構いるのです。
どの業界でも同じでしょうが、中小はニッチを狙っていけば大手と被ることはないですし、むしろ大手がやらないことを積極的にやれば生き残る道はあるのかなと思います。
