現在、所有物件で2部屋空室があります。4月までには決めないと決めるのが厳しくなるので対策を練ろうと思います。特に一つは大学生需要が見込めるエリアなので２月からが勝負です。
「入居者募集を丸投げしない
入居者募集活動は管理会社に丸投げしてはいけません。適当にやられてしまいます。（中略）「すみません。私のアパートの空室ってどうなりましたか」と聞くと、「まだ空室ですよ」と言うだけで何の連絡もしてこない仲介会社がたくさんあるのです。」
「一般のサラリーマン投資家の大半は、投資用物件を買ったら管理会社にすべて管理を丸投げします。（中略）サラリーマン投資家がよく「あの管理会社、ダメだわ」「あの管理会社は全然客付けしてくれない」と愚痴をこぼすのですが、そもそも観点がちがうのです。人任せにせずに、自分で動くのです。」（P174）
管理会社には管理費も払っているし、ADも2か月払っています。（家賃が安いので2か月と言っても少額だが）
ADは"advertisement"（広告費）の事です。広告費と言っても特別な広告を作るわけではない。優先的に物件を紹介してもらうってことです。いわば公的な賄賂。
不動産屋は「仲介手数料」を入居者と大家から”合計”1か月分しかもらってはいけないと宅建業法で決められています。つまり家賃が6万円だと、入居者から6万or大家から6万。あるいは入居者から3万and大家から3万。両方から6万円取ると違法です。
そこで、入居者からは仲介手数料を1か月取り、大家からは「広告費」として手数料を取るわけです。（あくまで大家が希望して広告作成を依頼したと）
で、話を戻すと、2か月のADを払ったらすぐに入居者が決まるかと言うとそうでもない。なぜなら、ADは客付け業者が取って、管理会社が取れるわけではないから。
だからいくら管理会社の尻を叩いても無駄。客付け業者を直接釣った方が得策です。つまり私が空室を抱えた際は駅前の客付け業者を自分の足で回ってチラシを配ります。
アパートを買ったらほったらかしでお金が入ってくるなんてあり得ないのです。でも、自分自身のビジネスですから苦にはならないです。不動産経営は「投資」でもあり、「事業」でもあるので経営者として起業するのと同じ覚悟が必要です。
この著者もブラック企業で病みながらも決意して不動産投資家になるという境遇が私と似ていて共感できることが沢山ある著書でした。
終わり
