この物件、一般の不動産サイトにも載っていましたがレインズならではのコツが一つありました。
①「坪単価フィルタ」
レインズは「坪単価」「㎡単価」フィルタがかけられます。
これって一般の不動産サイトにはないんですよね。
築古の投資用区分を探す際は、坪単価を「昇順」にならべると割安物件が一瞬で検索できるのでこの機能が非常に役に立ちます。
単純に面積が広い方が家賃が取れるため、この中から場所がいいものを選べば高家賃が付き自然と高利回り物件ができあがります。
ご存じの通りレインズは不動産業者しか使えないので、投資家の方は不動産サイトから自分で計算するしかないので面倒かもしれません。
ただ、「面積を40㎡～」、「金額を～1,000万円」で検索するとほぼ同じ物件が出てきます。
この中から探すと築古の高利回り物件が見つかります。
ちなみに、投資用物件専門サイトで探すとこの戦略は使えません。
なぜか？ 区分における私の戦略は投資用物件として売られていないものを賃貸にするからギャップが取れる戦略です。
売主が賃貸物件としての需要があると思っていない、自宅としては古すぎて値が付かないと思っている物件でなければならないのです。
そのため家賃から利回りを逆算した（高い）価格設定の物件を購入したら合いません。
ちなみに、第3号物件は高齢の女性が住んでいましたが、4階で階段の上り下りがきついのでエレベーター付きの物件に引越したいとのことでした。
この方も全く貸す気はなかったようです。
始め320万円で出ていたのをリフォーム代が50万かかるので270万にしてほしいと言ったら、第1号物件の時と同様にあっさり引いてくれました。
築古のファミリー物件で成功したいなら「R」や「K」といったサイトでいくら探しても見つかりません。
投資物件サイトでは利回り計算されて販売されているので、私が購入した第3号物件もおそらく660万円（年間家賃66万で利回り10％）くらいになってしまいます。
投資物件サイトにお宝がないのは業界では常識になっています。
