さて、はじめての築古狭小1K物件です。16㎡で3点ユニット（バス、トイレ、洗面が一緒のやつ）。家賃が平均3.4万円。なぜか1部屋だけが4.2万円。（生活保護かと思ったら違った）
ちなみに私が考える狭小とは20㎡以下です。
これまでの4物件は数年運営してみて、買って正解だったなと自信があります。しかし、この5号物件はちょっと・・・
今年の2月に決済してまだ1年経っていないので、何とも言えないのですが正直買い急いだかなと思っています。利回りは10％超えているので多少空室になっても収支がマイナスまではならないですが。
狭小の3点ユニットが人気ないのは知っていましたが、やはり女性の方は住んでくれませんね。購入前のレントロールで入居者の性別をチェックしとくべきでした。
築古狭小1K3点ユニットは中野区、世田谷区あたりでも5万円後半がいいとこです。埼玉で狭小1Kは避けた方がよかったかなと。
その理由は単身向けのため回転が速く、入退去時の費用負担が大きいのです。家賃が10万円でも2万円でも同じ部屋なら現状回復費は同じ金額がかかります。そのため家賃が３万円程度しか取れないと入退去の現状回復だけで家賃が消えていきます。
現に決済前に1部屋空いてしまいました。その際の現状回復費が（かなり抑えて）7万円でした。
リフォームした際の写真です。
この物件を購入したのは利回りもさることながら、将来都内の好立地で狭小ワンルームを建てる計画もあったからです。
山手線徒歩10分以内で30坪程度の土地を購入して木造2階建10世帯くらいの狭小アパートやってみたいなと。居室4.5畳、トイレ、シャワーユニット、ミニキッチンでロフトと収納を充実させて6万円くらいで貸せば今の高騰した建築費でもペイできるかなと考えていました。
しかし、埼玉じゃ無理だなと分かりましたw
そして、家賃が3万程度の物件には手を出してはいけないと。
この物件はまだ1年経っていないので成績については来年になってから報告します。
終わり
